Интервью с депутатом Государственной Думы, членом Комитета по строительству и ЖКХ Сергеем Колуновым
Спрос есть. В небольших городах люди тоже хотят жить и могут позволить себе новое жильё. У них под категорию элитного жилья проходит уже то, которое просто не разваливается. Таким образом, есть накопленный годами и отложенный спрос. Для города с числом жителей до 10 тысяч человек потребность в новом жилье составляет примерно 10-15 тысяч квадратных метров. И мы понимаем, что этот объем будет продан, квартиры простаивать и ждать жильцов не будут.
Второе условие застройки малых и удалённых городов, помимо небольших объёмов, – ограниченная этажность. Высотки в таких городах априори не нужны. Речь идет в среднем о 3-4, максимум 6-ти этажах, о блокированной застройке.
Итак, кто может построить новое жильё в малых и удаленных городах? Крупный или средний застройщик? Ответ: нет.
Средний застройщик за год возводит 30-100 тысяч квадратных метров. Крупная компания – это уже 100-300 тысяч квадратных метров. Топовые застройщики – от 300 тысяч квадратных метров ежегодно.
Строительный бизнес – это сложная модель стратегического планирования, согласованная с банком. И чем больше компания, тем эта модель масштабнее и сложнее. Можно ли развернуть крупную компанию в маленьком городе? Можно, но нужны время и объемы. А там 10-15 тысяч квадратных метров. Что даже средний застройщик с таким объёмом сделает? У него жёсткая система. Иначе большая компания рухнет, не выживет.
У крупных компаний большой штат, управленческие структуры. Все построено на отработке заранее составленных и согласованных планов, очерёдности, технологий и дорожных карт. Стройка – это конвейер, чем больше строительство, тем он сложнее. Конечно, можно все настроить индивидуально и в ручном режиме, и далее каждый раз что-то изобретать. При этом каждое лишнее движение будет обходиться среднему или крупному застройщику в 5, 7, 10 и даже 20 млн рублей. В убыток компания работать не станет, а значит все расходы необходимо закладывать в себестоимость. На выходе получится дорогое жильё. Вытянет его житель малого и удаленного города? Не вытянет. Поэтому средний и тем более топовый застройщик не идёт в малые и дальние города, на периферию.
– Но потребность остаётся, спрос есть. Как можно решить вопрос с дефицитом нового жилья в малых городах системно?
– Частично сегодня проблема решается за счёт средних региональных застройщиков. Они пытаются отрабатывать стройку у себя дома и в соседних регионах. Но на более мелкий уровень и у них сил и возможностей не остаётся.
Поэтому нужные малые застройщики. На сегодняшний день стоит острая необходимость в развитии небольших, локальных застройщиков. Которые взяли бы на себя застройку в объемах до 10 тыс квадратных метров и при необходимости могли бы перекидывать мощности и переходить в соседние, такие же маленькие и удаленные города.
Но таких застройщиков очень мало. А те, кто остался, находятся в плачевном состоянии. Поэтому для начала нам нужен мониторинг, чтобы понять, где они вообще ещё остались живые. Дальше их надо создавать, организовывать и развивать.
Есть бизнес-инкубаторы для развития разных видов малого и среднего бизнеса. Но строителей в Сколково не поселишь. Им нужна собственная Ассоциация, которая объединит, укрепит их позицию на рынке, сможет помочь с заказами, научит их грамотному ведению бизнеса, взаимоотношениям с банками и так далее.
В Госдуме с экспертами от строительной отрасли, Минстроем мы много говорим о том, что необходимо объединение малых и средних застройщиков. Компании, которые смогут строить в Иваново, Можайске, в небольших городах и посёлках городского типа. Такие компании надо объединить и дальше развивать. Тогда вопрос будет решён системно, начнётся обновление жилого фонда и в малых дальних городах.
– Справится ли малый бизнес?
– На эту тему можно много спорить и философствовать, но я прекрасно знаю, что без малого и среднего бизнеса не получится ничего. Это основные налогоплательщики. И именно малый бизнес создаёт рабочие места для местных жителей.
Малый застройщик – это универсал. Благодаря собственной универсальности у него очень низкая затратная часть. А как только он построил 3-4 дома, это ещё и опытный застройщик.
Еще один нюанс: застройка в малых городах имеет ярко выраженную малоэтажность. А значит мы снова возвращаемся к малым компаниям.
Но именно малым застройщикам надо помогать. Они не могут позволить себе штат, который есть в крупных компаниях. Они не могут нанять финансистов, экономистов, юристов. А профессионалы малым компаниям остро необходимы. Поэтому нужен союз, который сможет проводить семинары, учить, подсказывать и делиться опытом.
Допустим, где-нибудь во Владивостоке есть маленький застройщик. Ну зачем каждый раз ему изобретать велосипед, когда можно просто поделиться информацией? А кто будет делиться этой информацией? Кому они нужны, эти маленькие застройщики? Они очень нужны в маленьких городках. Они нужны людям.
Таким образом, мы приходим к выводу, что необходимо объединение. Необходим Союз застройщиков, который сможет стать той структурой, будет представлять интересы малых и средних застройщиков на любом уровне, сможет находить заказы, проводить их оценку и перераспределять между членами Союза.
Если мы говорим о целях, которые поставил Президент, то задача Министерства строительства – это масштабная застройка. И на крупные компании ложится двойная ответственность – им надо и объёмы вытянуть, и социальную нагрузку, и при этом не подвести региональные власти.
А Союз малых и средних застройщиков может взять на себя функцию квази-министерства, причём таким образом, чтобы помогать малым застройщикам зарабатывать, искать заказы, учить их отрабатывать заказы грамотно, в срок и защищать интересы.
Когда мы говорим об интересах застройщика, первое, на что сразу хочется обратить внимание – банкротство. Банкротство малых и средних застройщиков – отдельная, очень серьёзная и важная с точки зрения отрасли строительства тема. Банкротство – это потеря рабочих мест, снижение налоговых платежей и трагедия для инвесторов. На сегодняшний день, конкурсное производство, согласно 127-ФЗ, открыто в отношении более 500 строительных компаний. Союз может подключаться и помогать и в таких ситуациях: оценить перспективу оздоровления компании, поддержать, а при необходимости и защитить.
Таким образом, задачи Союза – создание условий для развития малых застройщиков, которым необходимо работать, зарабатывать, развиваться.
Почему мы все боимся, чтобы застройщик зарабатывал? Все вспоминают 90-е, 2000-е годы, когда застройщики воровали, покупали яхты и какие-то загородные в Европе или Америке виллы и уезжали, сбегали туда от своих дольщиков. Законодательная база, которая защищают граждан, создана и работает.
Значит, нужно не боятся малого бизнеса в сфере строительства, а контролировать. Малый застройщик сможет обеспечить новый подход к качеству застройки, внешнему виду, архитектурному облику.
Главный принцип, который надо заложить в философию малого застройщика: работать, развиваться и совершенствоваться.
– Вы затронули тему блокированной застройки как отдельного направления, которое может и должен развивать малый или средний застройщик.
– Да, крупный и средний девелопер способен строить многоквартирные дома высокой этажности. Малый не может. Как я уже говорил, в силу профессионализма и финансовой стабильности, чтобы построить большой объем, нужны большие и длинные инвестиции, а также большой штат профессионалов. Поэтому удел малого бизнеса – это строительство ИЖС, таунхаусов, блокированного жилья. Крупный застройщик может строить объект 2-3 года до сдачи. Малому необходимо сдавать объект максимум год, а лучше каждые полгода, чтобы быстрее получать свои деньги. Поэтому специализация малых девелоперов – это средне- и малоэтажное строительство или блокированное жилье.
В конце прошлого года Дума приняла закон, который вступает в силу с 1 марта (2022 год): 214 ФЗ, который касается долевого строительства, расширили, приравняв дольщиков жилья в зданиях блокированной застройки к дольщикам МКД. Абсолютно правильное решение. И с одной стороны, оно должно подтолкнуть рынок к развитию малоэтажного строительства, в том числе за счёт доступа застройщиков таунхаусов, лейнхаусов к проектному финансированию.
Ключевые параметры жилых домов блокированной застройки: не выше трёх этажей и не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
Однозначно, новые правила повысят ответственность застройщиков и увеличат себестоимость блокированной застройки. Пока деньги дольщиков будут на эскроу-счетах, строительство дуплексов и таунхаусов будет вестись за счет банковских кредитов. А это – прямое удорожание стройки. В себестоимость необходимо включить процент за пользование банковским кредитом, за обслуживание банковского кредита, расходы на подготовку и оформление документов, которые затребует банк. Не всегда кредитная организация согласится только на залог в виде имущественных активов, а значит, придётся вкладывать и собственные финансовые средства.
И задача Союза как раз бы и заключалась в том, чтобы помочь малому застройщику правильно рассчитать свою себестоимость с учётом новых условий, выполнить требования банка по подготовке необходимых документов и так далее. Без подобной методической поддержки благой со всех точек зрения закон станет для малого бизнеса непреодолимым препятствием.
Я вижу, что рыночная ситуация и законодательная база уже сами подталкивают малый и средний строительный бизнес к объединению. Им понадобится стержень, вокруг которого можно будет объединиться и тем самым усилиться. Они сами придут к этому решению. Возможно, что нам как законодателям, как людям с административными инструментами надо будет их в этой идее поддержать.
